Alles muss raus

Ein Verlustgeschäft: Die Immobilien-Deals von Roland Koch

HLZ 9-10/2021: Privatisierung

Der neoliberale Ökonom Milton Friedman, Nobelpreisträger für Ökonomie und wirtschaftlicher Berater des Diktators Augusto Pinochet, wies den Weg zum schlanken Staat: Um Ausgabenkürzungen durchzusetzen, ist die Beschränkung der Einnahmen erforderlich. Dies funktioniert bei öffentlichen genauso wie bei privaten Haushalten. Wenn das Einkommen nicht ausreicht, muss gespart werden. Die US-Republikaner fanden für Friedmans Aussage ein martialisches Bild: Es gelte, die Bestie Staat auszuhungern.

In Deutschland ist in den vergangenen 20 Jahren kaum jemand so gradlinig dieser Idee gefolgt wie Roland Koch. Koch gewann mit der CDU durch eine rassistisch gefärbte Kampagne gegen die doppelte Staatsbürgerschaft im Jahr 1999 die Landtagswahl und amtierte bis 2010 als hessischer Ministerpräsident. Für die erforderlichen Ausgangsbedingungen auf der Einnahmenseite des Landeshaushalts sorgte aber nicht Roland Koch selbst, sondern die rot-grüne Bundesregierung unter Kanzler Gerhard Schröder. Diese brachte im Jahr 2000 eine dreistufige Steuerreform auf den Weg, die vor allem Unternehmen und einkommensstarken Haushalten zugutekam und zu beträchtlichen dauerhaften Einnahmeausfällen bei Bund, Ländern und Gemeinden führte. Hinzu kam in den Jahren 2001 bis 2005 eine wirtschaftliche Stagnationsphase, die zusätzlich beträchtliche konjunkturbedingte Steuerausfälle mit sich brachte.

Diese Ausgangslage wusste Roland Koch vielfältig zu nutzen. So trat das Land Hessen im Jahr 2004 aus der Tarifgemeinschaft deutscher Länder (TdL) aus und ist seitdem einer der größten Tarifflüchtlinge der Republik. Unter dem Titel „Operation Sichere Zukunft“ erfolgten im gleichen Jahr massive Einschnitte im Landeshaushalt. Unter anderem wurden Mittel für Frauenhäuser und die Erziehungsberatung gekürzt sowie die Arbeitszeit der Landesbeschäftigten verlängert. Neben Kürzungen im laufenden Haushalt nutzte Koch die Gunst der Stunde für umfangreiche Privatisierungsmaßnahmen. Zu nennen sind Bauvorhaben in Form von Öffentlich-Privaten Partnerschaften, die Teilprivatisierung der Justizvollzugsanstalt Hünfeld und die Privatisierung des Universitätsklinikums Marburg-Gießen (HLZ S.16). Zudem verkaufte das Land Hessen in den Jahren 2004 bis 2006 insgesamt 55 Immobilien für rund 2,1 Milliarden Euro an private Investoren, um diese dann postwendend zurückzumieten („Sale-and-lease-back“-Verfahren).

LEO-Verkäufe: Im Namen des Wappentiers

Die Umsetzung dieser Immobilienverkäufe erfolgte in Anspielung auf das hessische Wappentier unter dem Namen LEO. Umgesetzt wurden drei Pakete: LEO O, I und II. Ein viertes LEO-Paket (LEO III), das 34 Immobilien umfasste und einen Verkaufserlös von mindestens 400 Millionen Euro bringen sollte, scheiterte im Jahr 2007 angesichts der aufziehenden internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Der anvisierte Verkaufserlös konnte nicht realisiert werden, das Vorhaben wurde letztlich beerdigt.

Die drei realisierten LEO-Verkäufe wurden von der Opposition im hessischen Landtag mit Ausnahme der FDP von Anfang an kritisch gesehen, und sie waren auch immer wieder Gegenstand der öffentlichen Berichterstattung. Zuletzt gerieten sie wieder in die (hessischen) Schlagzeilen, weil das von Michael Boddenberg geführte Finanzministerium dem Haushaltsausschuss des Landtags im Mai dieses Jahres einen Bericht zur „Evaluation der LEO-Immobilienstrategie“ vorlegte. Dieser „Halbzeit“-Bericht – die zwischen 2004 und 2006 veräußerten Immobilien wurden vom Land für bis zu 30 Jahre zurückgemietet – war eigentlich vertraulich und nicht für die Öffentlichkeit bestimmt. Er wurde allerdings den Medien zugespielt, so dass Mitte Mai in der Hessenschau und auch in der Frankfurter Rundschau darüber berichtet wurde.

Schon bei dem Beschluss über eine solche Evaluation im Jahr 2019 sprach der haushaltspolitische Sprecher der SPD-Landtagsfraktion Marius Weiß von einem „finanziellen Waterloo“ für die CDU-geführte Landesregierung. Und auch der inzwischen verstorbene Finanzminister Thomas Schäfer (CDU) wollte die Entscheidung nicht mehr ernsthaft verteidigen:

„Wir müssen nicht drum herum reden: Es klingt nicht auf Anhieb einleuchtend, warum es wirtschaftlicher sein soll, ein Gebäude zu verkaufen, dafür im Laufe der Jahre dann aber eine höhere Summe an Miete zahlen zu müssen.“

Evaluation der Sale-and-Lease-Back-Geschäfte

Leider bietet die Evaluation nicht das eigentlich Wünschenswerte – nämlich eine Art umfassende Gewinn- und Verlustrechnung für die gesamten LEO-Projekte. So fehlt in dem Bericht eine Aufstellung, wie viel öffentliches Geld in die Sanierung der gemieteten Immobilien geflossen ist. Selbst aktuell ist offensichtlich nicht klar, für welche Sanierungsarbeiten das Land als Mieter bzw. die Käuferinnen und Käufer der Immobilien jeweils zuständig sind.

Trotz der nicht gegebenen vollständigen Transparenz ist in dem Bericht zu lesen, „dass man aufgrund der heute obwaltenden ökonomischen Rahmenbedingungen ähnliche Transaktionen heute nicht abschließen würde“. Das heißt im Klartext: Die LEO-Geschäfte sind aus heutiger Sicht als Verlustgeschäft für das Land zu bewerten und es wäre - so das zutreffende Urteil des finanzpolitischen Sprechers der LINKEN im Landtag Jan Schalauske - richtig gewesen, die Immobilien erst gar nicht zu verkaufen. Zum einen hat das Land zum gegenwärtigen Zeitpunkt in etwa die Hälfte des Kaufpreises der auf dreißig Jahre abgeschlossenen Mietverträge in Form von Mietzahlungen an die Käuferinnen und Käufer der Immobilien bezahlt. Hinzu kommen die nicht offengelegten Sanierungskosten, die das Land selbst für die gemieteten Immobilien geleistet hat. Und schließlich lagen Roland Koch und seine Privatisierungstruppe bei der Einschätzung der Immobilienpreis- und Zinsentwicklung vollkommen daneben: Der Anstieg der Immobilienpreise und niedrige Zinsen waren genau das Gegenteil von dem, was in die Kalkulationen vor rund 15 Jahren einging.

Behördenzentrum Frankfurt: 74 Millionen Euro

Durch diese Fehleinschätzungen wird etwa beim Behördenzentrum Frankfurt (LEO 0) nach heutigen Berechnungen ein Verlust von 74 Millionen ausgewiesen, während beim Verkauf der Immobilie noch mit einem Gewinn für das Land in Höhe von 800.000 Euro gerechnet wurde. Der Wert der vom Frankfurter Hauptbahnhof aufgrund der bunten Hütchen auf dem Dach gut erkennbaren Immobilie wird gegenwärtig auf über 110 Millionen Euro geschätzt. Herbe Verluste sind auch beim Frankfurter Polizeipräsidium zu verzeichnen, das zum LEO I-Paket gehört: Hier liegt der aktuelle Wert bei über 100 Millionen Euro, während in die ursprüngliche Kalkulation des Landes nur ein Fünftel dieses Wertes einging – und die damalige Landesregierung auf dieser Basis einen Gewinn in Höhe von 40 Millionen Euro ermittelt hatte. Ganz offensichtlich sind keine alternativen Szenarien berechnet worden, die leicht hätten zeigen können, dass dem Land im Rahmen seiner Sale-and-lease-back-Strategie sehr schnell erhebliche Verluste drohen können.

Ganz unabhängig von den beschriebenen falschen Wirtschaftlichkeitsberechnungen ist zu bedenken, dass die Landesregierung mit dem Verkauf der Immobilien Gestaltungsmöglichkeiten aus der Hand gegeben hat. So sind zeitgemäße Bürokonzepte eine wichtige Grundlage für gute Arbeitsbedingungen und letztlich auch gute Arbeitsleistungen. Zudem sollen Gebäude heute energieeffizient betrieben werden. Mit Immobilien, die sich in Landesbesitz befinden würden, wäre dies unmittelbar umsetzbar. Bei Immobilien, die angemietet werden, muss über entsprechende Standards verhandelt werden und unter Umständen sind sie nicht durchsetzbar.

Roland Koch wird dies alles nicht mehr interessieren. Nach dem Ende seiner politischen Tätigkeit wechselte er bekanntlich in die Wirtschaft und kassierte hier Gehälter in Millionenhöhe. Und seit November 2017 gibt der Verantwortliche für das LEO-Debakel und andere hessische Privatisierungsruinen sein Wissen und seine geballte politische Erfahrung als Professor of Management Practice in Regulated Environments an der privaten Frankfurt School of Finance & Management weiter. Die nächste Generation neoliberaler Privatisierungsjünger braucht schließlich eine profunde ideologische Ausbildung.

Kai Eicker-Wolf


Foto(HLZ): Behördenzentrum Frankfurt